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Esteban Corrales “Veníamos para un año positivo pero la Pandemia desvirtuó todo”

El sector inmobiliario es claramente uno de los rubros más perjudicados por la Cuarentena. Con el correr de los días se les permitió abrir sus puertas pero el negocio de compra – venta de inmuebles está absolutamente detenido, y a su vez, cuenta con el agravante de la escapada del Dólar Blue, recayendo todo el accionar a la administración de alquileres. Sobre este tema y otros tantos consultamos a Esteban Corrales, quien será además el Presidente del Colegio de Martilleros.
* En una situación complicada con la Pandemia, cómo se encontró afectado el tema de los alquileres y contratos?

La verdad que nos afectó y mucho, como en definitiva afecta a la mayoría. Creo que la resolución y salida de todo esto será extensa; y sobre todo afectó a la venta de propiedades. Lo que sí estamos abocados de acuerdo a lo que nos han permitido es a la administración de alquileres con el Decreto presidencial que hace mención a la prórroga de contratos y ese tipo de alcances. Tratamos de mediar entre las partes porque la realidad es que el decreto nos dice algo para el momento pero pasado estos 6 meses, la diferencia que puede haber en lo que haya que ajustar, se pagará allí por el mes de Octubre toda la diferencia que estén adeudando. Eso uno trata de explicarlo al inquilino para que traten de llevar el alquiler al día para no encontrarse después con una cuota extra durante 6 meses anexado al valor real.
Y también estamos castigados con la renovación de contratos por se estableció que se debe prorrogar el contrato con el mismo valor. El tema es que llegado el momento, se actualizarán los montos en la debida forma y a lo que se puede sumar si quedaran debiendo. En Ayacucho, el cobro de alquileres, me animo a decirte que supera la media provincial que detallaba del 85 al 90%. Nosotros debemos tener no menos del 95 y rumbo al 100% de cobrabilidad. Ahora veremos cómo será el mes de Mayo porque lo más complicado era para los locales que tuvieron cerrado. En ese caso, se trata de hablar, de que paguen aunque sea de manera parcial. Por suerte a la mayoría se les ha dado la posibilidad de abrir.

  • Los dueños de locales entienden la situación?
    Sí, realmente sí. Los propietarios, la parte locadora, lo ha entendido. Sabe bien que no es que el locatario no quiera para sino es que o está cerrado o no tiene ingresos. Uno media entre las partes en los casos donde no se ha podido cumplir con todo el monto del alquiler. Ha sido de todos modos, bastante positivo. Hay que tener en cuenta que muchos comerciantes vienen remando mes a mes y se encuentran con un parate de este tipo de termina de descolocarlos. Creo que hay que ayudarse entre todos como lo venimos haciendo. Creo que Ayacucho es un lugar privilegiado donde nos hemos cuidado y esto nos ha permitido que se puedan abrir la mayoría de los comercios.
  • Y el futuro…
    Las ventas están frenadas. Habíamos empezado lo que creo era un año positivo, pero esta pandemia desvirtuó todo. Se produjo un desfasaje desde el inicio de la Pandemia con un Dólar Blue que es el que utiliza como referencia para las operaciones en 80 pesos y hoy estamos en 120 pesos. Creo que será una complicación grande. Y también se está hablando de una reducción de valores de un 30% en dólares. Realmente se vienen tiempos complicados.
  • Es que se sobrevalúan las propiedades, no?Sí. El tema es que vamos adaptando los valores en relación al dólar como segunda moneda y hay que visualizarlo permanentemente. Hasta hace un tiempo las propiedades estaban tasadas en pesos pero al devaluarse tanto, el propietario se vuelca a cotizar en dólares. Y esa cotización se debe adaptar al momento, momento que no es el mismo el de la construcción. Nosotros teníamos como parámetro para tasar el costo del metro cuadrado de construcción pero con estas variantes, todo se debe rever. Es posible que haya que bajar un 30% en el revalúo de las propiedades. Me animo a decir que esto llevará todo el año acomodar el mercado inmobiliario.
  • Te parece que esta situación de mercado puede desvincular al Martillero y volcar a las operaciones entre particulares                  No creo. Con la cantidad de variantes que surgen permanentemente, creo que la presencia del profesional es cada vez más importante porque surgen complicaciones constantes. Es por eso que se cae a su matriculado de confianza que es quien brindará la seguridad para un negocio. Eso lo descarto porque el honorario no es representativo para una inversión como la que se hará. Hoy en día, el propietario no puede fijar un valor de venta y necesita del profesional. Y quien está urgido para la venta, al valor que uno lo tasa, la persona lo deberá adaptar buscando el comprador.
  • ¿El propietario ha perdido valor de moneda en los alquileres?

Sí, se ha perdido desde hace casi dos años. El ingreso que puede tener por un alquiler en relación al valor de la propiedad ha quedado disminuido y mucho. Lo que sí te da tener una propiedad es la seguridad de tener un capital que se mantiene pero ya no representa un ingreso ese alquiler. Si hubiera que subir un alquiler a la proporción que han subido las propiedades, no sé cuántos estarían en condiciones de alquilar. Los valores están acondicionados a la situación y no a la inflación. Se viene ajustando un 30% anual. En las ciudades del interior quizás no afecta tanto pero en las de la Costa Atlántica, con un pronóstico complejo para la próxima temporada de Verano por el Covid y dedicados en parte a los alquileres temporarios, desde el Colegio de Martilleros hemos analizado que estarán seguramente en riesgo durante todo este tiempo.

  • Hablanos del Colegio de Martilleros…
    Son 20 colegios departamentales y nosotros dependemos del de Dolores. Yo vengo con un tercer mandado de la Vicepresidencia primera del Colegio y casualmente el 31 de MARZO hubiera habido elecciones donde se iba a llegar con una lista de consenso y que iba a encabezar yo como Presidente. Como por decreto provincial se suspendieron las asambleas, sigue en el cargo el Presidente actual y se me han asignado varias tareas a modo de ir ingresando como Presidente del Colegio. Hace 16 años que estoy en el Colegio y llegué de la mano de quien es el actual presidente.
  • Se han juntado los colegas?

Sí, a través de reuniones virtuales tenemos un trato fluido.